مسکن برای بسیاری از ایرانی ها بیشتر از آنکه سرپناه باشد سرمایه است و به همین دلیل سرمایه گذاری خصوصی انجام شده در املاک و مستغلات با هیچ بازار دیگری در ایران قابل مقایسه نیست.
به گزارش پایگاه خبری تحلیلی همراز، سوددهی بازار مسکن خیلی زمان ها از سایر بازارهای دارایی کمتر بوده و یا مثل سال های اخیر رکود بر آن حاکم شده ولی این موضوع از محبوبیت ملک و املاک کم نکرده است.
تا پایان آبان ماه 1396 یعنی تا قبل از آنکه بازار ارز دچار نوسان های پر دامنه بشود مسکن و دلار با سوددهی مشابه 9 درصد بازدهی داشتند.
البته در همین دوره بورس با تقریبا 15 درصد و سکه طلا با 17 درصد سوددهی بازارهایی پر سودتر از ارز و یا مسکن بودند اما تغییرات ناگهانی که حالا بخشی از هویت اقتصادی ایران شده اند طی آذر و دی ماه 1396 شرایط را به گونه ای تغییر داده اند که تنها به طور نمونه بازدهی دلار به حدود 39 درصد جهش کرده است!
در مقایسه با تحولات پر هیجان بازارهای ارز, طلا و سهام طی دو ماه اخیر بازار مسکن رخدادهای کم هیجان تری داشته است اما اگر به این رخدادها در بازه زمانی طولانی تری نگاه بشود پیام های معناداری از آن قابل برداشت خواهد بود.
گزارش های بانک مرکزی و وزارت مسکن و شهرسازی از اطلاعات ثبت شده معاملات مسکن تهران نشان می دهد که از ابتدای سال 1396 روندی افزایشی ولی تدریجی در قیمت ملک وجود داشته است. به طوریکه که در فروردین ماه 96 متوسط هر متر مربع مسکن در شهر تهران معادل 4370000 تومان بوده که در ابتدای تابستان 96 به هر متر مربع 4620000 تومان رسیده و سپس در مهرماه 96 هر متر مربع 4790000 تومان بوده و در ماه پایانی پاییز به 5090000 تومان افزایش یافته اما متوسط قیمت در دی ماه 96 به متر مربعی 5146000 تومان رسیده است.
گرچه قیمت متوسط ابزار مناسبی برای سنجش قیمت خانه و آپارتمان نیست و تفاوت قیمت ها در سطح شهری همانند تهران به قدری زیاد است که قیمت میانگین را بی معنا میکند اما روند تغییرات آن به ویژه تغییر قیمت های هر ماه نسبت به ماه مشابه در سال 1395 به روشنی روند صعودی قیمت ها را نشان می دهد.
از روند افزایشی قیمت مسکن طی سال جاری هم میتوان نتیجه گرفت که بازار مسکن نسبت به سال های قبل رونق بیشتری را تجربه کرده است.
ابزار دیگر برای سنجش اوضاع بازار, میزان معاملات ملکی است.
بررسی اطلاعات موجود نشان می دهد در آذر ماه 96 میزان فروش آپارتمان نسبت به آذر ماه 95 به میزان 52 درصد و نسبت به ماه قبل از خود به میزان 20 درصد افزایش داشته است.
این روند صعودی در دی ماه 96 نیز ادامه داشته به طوریکه تعداد خانه های فروخته شده با کدپستی معتبر به 17763 واحد رسیده که نسبت به ماه مشابه پارسال 13 درصد و نسبت به آذر ماه 96 افزایش 7/7 درصدی را نشان می دهد.
بر این اساس در دی ماه 1396 رکورد تازه ای در خرید و فروش مسکن تهران ایجاد شده به طوریکه تعداد معاملات ثبت شده در این ماه طی 44 ماه اخیر بی سابقه بوده است.
این موضوع از آن نظر قابل اهمیت بیشتر میشود که این معاملات همزمان با اغتشاشات ابتدای دی ماه 96 انجام شده که قاعدتا باید اثری منفی در بازار مسکن میگذاشت اما آمار ثبت شده نشان از اتفاقی خلاف این انتظار را نشان می دهد.
نکته مهم دیگر آن است که افزایش تعداد داد و ستد از نیمه پاییز 1396 بعد از اعلام و اعمال سیاست جدید پولی بوده که طی آن نرخ سود بانکی کاهش یافته است.
به عبارت دیگر کاهش جذابیت سپرده گذاری بانکی با افزایش معاملات پاییزی مسکن همزمان بوده که به تعبیر برخی فعالان بازار مسکن نتیجه جابه جایی بخشی از نقدینگی بانک ها به بازار ملک است.
نکته قابل توجه دیگر افزایش فروش واحدهای نوساز طی ماه های اخیر است به طوریکه 41 درصد معاملات در پاییز به واحدهای نوساز اختصاص داشته است.
در کل حساسیت بر روی بازار مسکن صرفا ویژه ایران نیست و پیش بینی قیمت املاک در بسیاری از کشورها جزو گزارش های پرطرفدار محسوب میشود.
بر اساس گزارس موسسه تحقیقاتی فیچ در ژانویه 2018 قیمت مسکن در 19 بازار از 22 کشور مورد بررسی افزایشی خواهد بود.
قیمت مسکن در دسته ای از کشورها از جمله ایالات متحده آمریکا با رشد سریع مواجه و در دسته ای دیگر از کشورها همچون جمهوری خلق چین افزایشی کند و آهسته را تجربه میکند.
در ایران هم پیش بینی ها نشان از افزایش قیمت مسکن طی ماه های پیش رو در محدوده نرخ تورم است و میزان معاملات نیز با روندی مشابه ماه های اخیر ادامه پیدا خواهد کرد.
احمدرضا دلیران فیروز-عضو شورای عالی جوانان اتاق بازرگانی, صنایع, معادن و کشاورزی اصفهان